La taxe d’habitation recentrée sur les résidences secondaires en 2025

7 Nov 2025 | fiscalité, immobilier, investissement, Patrimoine | 0 commentaires

Depuis 2023, la taxe d’habitation est totalement supprimée pour les résidences principales.
Mais elle reste en vigueur pour les résidences secondaires, c’est-à-dire tout logement meublé qui n’est pas la résidence principale de son propriétaire ou de son locataire.
La situation est évaluée au 1er janvier de chaque année, et le statut d’occupation (propriétaire, usufruitier, locataire) n’influe pas sur l’obligation de paiement.

➡️ En résumé : tout logement meublé non occupé à titre principal reste imposable à la taxe d’habitation en 2025.

Déclaration obligatoire sur impots.gouv.fr

Chaque propriétaire doit, via son espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, déclarer l’occupationde ses logements.
Tout changement (mise en location, vacance, vente, usage mixte) doit être signalé avant le 1er juillet 2025.

Cette étape est indispensable pour éviter des erreurs d’imposition ou des pénalités automatiques.

Comment est calculée la taxe d’habitation des résidences secondaires ?

Le montant est établi selon :

la valeur locative cadastrale du bien (et de ses dépendances) ;
la revalorisation annuelle selon l’indice des prix à la consommation ;
le taux voté par la commune où se situe le logement.

Les communes conservent une liberté fiscale importante, ce qui explique les fortes disparités locales.

Majorations possibles jusqu’à 60 % dans certaines communes

Les collectivités situées en zones tendues peuvent appliquer une majoration de 5 % à 60 % de la part communale.
Objectif : encourager la remise sur le marché locatif des logements vacants ou secondaires.

En 2025, 657 communes (sur 1 628 autorisées) appliquent la majoration maximale de 60 %.
Ces communes se concentrent en Auvergne-Rhône-Alpes, PACA et Occitanie.
Le taux moyen de majoration en 2025 atteint 41,4 %.
Dans certaines villes touristiques, la facture dépasse désormais 1 100 € par an, hors revalorisation.

📍 Exemple : à La Rochelle, Annecy, Nice, Biarritz ou Collioure, la surtaxe atteint le plafond légal.

arte des communes avec surtaxe taxe d’habitation 2025 — Carte de France des communes appliquant la majoration de taxe d’habitation 2025

Exonérations et dégrèvements en 2025

Certaines situations permettent d’obtenir une exonération totale ou partielle :

Raisons professionnelles : obligation de résider ailleurs que dans votre résidence principale.
Raisons de santé : ancien logement principal conservé suite à une entrée en maison de retraite.
Impossibilité de transformer le logement en résidence principale (vétusté, absence d’équipement).
Logements classés meublés de tourisme ou chambres d’hôtes en zone rurale : exonérations locales possibles.
Cas exceptionnels : expatriation forcée, rapatriement temporaire, résidence en zone spécifique.

Les demandes d’exonération doivent être effectuées auprès du centre des finances publiques compétent, accompagnées de justificatifs précis.

Calendrier 2025 et paiement

Mise en ligne des avis :
- dès le 3 novembre pour les non mensualisés,
- le 17 novembre pour les mensualisés.
Avis papier : entre le 6 et le 28 novembre selon la situation.
Date limite de paiement : 15 décembre 2025.
Prélèvement automatique : le 29 décembre 2025.

📌 Si vous détenez plusieurs résidences secondaires dans différentes communes, un avis distinct vous sera envoyé pour chacune.

Surtaxe locale : un levier politique et économique

La surtaxe est souvent utilisée pour réguler la tension immobilière dans les zones touristiques.
Les maires des communes littorales ou de montagne l’appliquent pour favoriser l’accès au logement des habitants permanents.

Mais son efficacité reste discutée : selon Maire Info, aucune étude ne prouve encore qu’elle réduit réellement le nombre de logements vacants.

Impact géographique et inégalités territoriales

Les régions les plus concernées en 2025 :

Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) : Nice, Cannes, Marseille.
Occitanie : Perpignan, Narbonne, Sète, Collioure.
Auvergne-Rhône-Alpes : Annecy, Chamonix, Megève.
Bretagne et Pays Basque : Biarritz, Saint-Malo, Vannes.

Les disparités de taux montrent une fracture territoriale croissante entre grandes métropoles touristiques et zones rurales.

Conseils pour les propriétaires

✅ Vérifiez la délibération de votre commune sur impots.gouv.fr – liste 2025 PDF.
✅ Simulez votre taxe sur service-public.fr.
✅ Optimisez la fiscalité : mise en location saisonnière (meublé de tourisme), déclaration LMNP, ou usage mixte.
✅ Anticipez vos règlements via la mensualisation pour éviter les pénalités.

En conclusion

En 2025, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires devient un véritable outil fiscal local, à la croisée de la politique du logement et du pouvoir d’achat.
Avec une majoration moyenne de 41 % et des pics à 60 % dans de nombreuses villes touristiques, il est essentiel pour les propriétaires d’anticiper leurs obligations déclaratives et financières.
Les inégalités régionales se creusent, et la transparence locale devient un facteur déterminant dans les choix patrimoniaux.

📚 Sources officielles et références 2025

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