Introduction
Depuis plus de 20 ans, le Cabinet Plane accompagne ses clients dans la construction, la protection et la transmission de leur patrimoine immobilier. En 2025, alors que la Loi de Finances vient profondément réorganiser l’écosystème de l’investissement (fin du régime avantageux du LMNP, recentrage des niches fiscales, hausse de la vigilance réglementaire), un outil confirme sa robustesse : la Société Civile Immobilière (SCI).
Structure ancienne, souvent sous-estimée, la SCI demeure l’un des véhicules les plus performants pour organiser un patrimoine familial, optimiser la fiscalité et préparer la succession dans un cadre maîtrisé. Mais encore faut-il la paramétrer avec précision.
I. La SCI : une réponse pérenne aux enjeux patrimoniaux contemporains
1. Une alternative moderne à l’indivision
L’indivision est source de blocages : unanimité pour vendre, difficultés lors des travaux, situations conflictuelles.
La SCI apporte :
- une gouvernance claire via les statuts,
- un gérant identifié,
- des règles opérationnelles stables,
- une continuité patrimoniale qui résiste aux désaccords familiaux.
La SCI transforme un patrimoine figé en un actif pilotable.
2. Sécuriser le conjoint sans dépendre du mariage
La pratique la plus courante chez nos clients : le démembrement croisé des parts.
Il permet :
- la jouissance du bien pour le conjoint survivant,
- la protection contre une éventuelle éviction par les héritiers,
- une transmission optimisée.
Cet outil reste l’un des leviers patrimoniaux les plus efficaces pour les couples non mariés.
II. 2025 : la montée en puissance de la SCI à l’IS
La Loi de Finances 2025 a rebattu les cartes. La réforme du LMNP (réintégration des amortissements dans les plus-values) a retiré l’un de ses principaux avantages.
Conséquence directe : la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) s’impose comme une solution stratégique pour les investisseurs.
1. À l’IR : une fiscalité souvent confiscatoire
Les loyers viennent s’ajouter aux revenus existants, entraînant une taxation pouvant atteindre :
- 41 % ou 45 % d’impôt,
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pour les contribuables à hauts revenus, l’addition est lourde.
2. À l’IS : amortir, capitaliser, réinvestir
La SCI soumise à l’IS permet :
- un taux réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice,
- 25 % au-delà,
- l’amortissement du bien,
- des résultats comptables très faibles pendant 15 à 25 ans,
- une capitalisation interne optimisée.
C’est un véhicule conçu pour construire un parc, pas pour générer un revenu immédiat.
Les dividendes restent coûteux, mais l’accumulation de valeur et la capacité d’investissement sont décuplées.
Analyse Cabinet Plane
« La SCI à l’IS fonctionne comme un coffre-fort patrimonial : solide, prévisible, et capable de lisser la fiscalité. Elle s’adresse à ceux qui pensent long terme. »
III. Transmission : un outil sur-mesure pour optimiser les droits de succession
1. La donation-partage de parts sociales
Plutôt que de transmettre un immeuble d’un bloc (lourdement taxable), la SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales.
Avantages :
- utilisation des abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans,
- transmission anticipée du vivant,
- stabilité juridique.
2. La décote de minorité : un levier fiscal admis
Les parts de SCI ne se vendent pas aussi facilement qu’un appartement.
La fiscalité reconnaît donc une décote (généralement 10 à 15 %), ce qui réduit d’autant :
- l’assiette taxable,
- les droits de donation,
- le coût global de la transmission.
C’est un avantage significatif, accessible uniquement via une structure sociétaire.
IV. 2025 : durcissement du Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE)
Depuis juin 2025, les greffes appliquent des sanctions automatiques en cas de non-déclaration des bénéficiaires effectifs (personnes détenant plus de 25 % du capital).
Risques en cas d’oubli :
- radiation d’office de la société,
- paralysie juridique,
- impossibilité d’agir (vendre, emprunter, signer des actes).
Le respect des obligations légales devient indispensable à la pérennité du patrimoine.
Conclusion : un outil ancien, mais plus actuel que jamais
En 2025, la SCI se révèle plus pertinente que jamais.
Elle s’adapte à la réforme du LMNP, protège les familles, sécurise la transmission, optimise la fiscalité et prépare un patrimoine transmissible.
Mais sa force repose sur la qualité de sa rédaction et la cohérence de sa stratégie fiscale.
Accompagnement par le Cabinet Plane
Depuis Perpignan, le Cabinet Plane accompagne familles, entrepreneurs et investisseurs dans toute la France.
Nos services incluent :
- audit de SCI existantes,
- création et rédaction de statuts sur-mesure,
- simulation IR / IS avant arbitrage,
- stratégies de donation et transmission,
- conformité RBE et obligations juridiques.
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