La loi de finances pour 2025 a profondément revu le prêt à taux zéro (PTZ), en particulier pour la maison individuelle neuve. Entre ouverture géographique, plafonds de coût et nouvelles règles de calcul des revenus, le dispositif devient plus technique. Pour un ménage qui construit sa résidence principale, une bonne compréhension de ces paramètres est indispensable afin d’anticiper son plan de financement et son impact patrimonial.
Une ouverture temporaire du PTZ à la maison neuve partout en France
Depuis l’article 90 de la loi de finances pour 2025, la construction d’une maison neuve est éligible au PTZ sur l’ensemble du territoire, et non plus seulement dans les zones tendues. Cette ouverture est toutefois limitée dans le temps :
- la maison doit être financée par une offre de prêt émise entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027 ;
- pour une construction, les travaux ne doivent pas avoir commencé avant la date d’émission de cette offre ;
- c’est bien la date de l’offre, et non la livraison du bien, qui détermine les règles applicables.
Le BOFiP (doctrine fiscale) rappelle le caractère temporaire de cette ouverture. Avant 2025, le neuf était en pratique cantonné aux appartements en zones tendues, avec quelques exceptions (location-accession, bail réel solidaire, accession sociale à TVA réduite en quartiers de rénovation urbaine).
Quotité financée : 10 %, 20 % ou 30 % sur un coût plafonné
Le PTZ ne finance pas librement un pourcentage du prix d’achat. Il applique une quotité à un coût total plafonné par la loi, déterminé en fonction de la zone géographique (A, B1, B2, C) et du nombre d’occupants.
Quotités spécifiques pour la maison neuve
Pour une maison neuve (logement neuf situé hors d’un immeuble collectif) :
- Tranche 1 : 30 % du coût plafonné ;
- Tranches 2 et 3 : 20 % ;
- Tranche 4 : 10 %.
Les barèmes en vigueur en 2026 demeurent inchangés. Les maisons relevant de la location-accession, du bail réel solidaire ou de l’accession sociale à TVA réduite conservent, elles, le barème plus favorable de l’appartement neuf.
Plafonds de coût : un exemple pour un couple
Le coût total TTC pris en compte comprend la construction, la viabilisation, la taxe d’aménagement, l’assurance dommages-ouvrage, et éventuellement le terrain s’il est acquis avec la construction ou dans les deux ans précédant l’offre de prêt. Les frais de notaire et droits d’enregistrement sur le terrain sont exclus (sauf pour une maison achetée sur plan, où les frais d’acte restent intégrés dans le coût).
Pour un foyer de 2 personnes, les plafonds de coût sont notamment :
- 150 000 € en zone C ;
- 165 000 € en zone B2 ;
- 225 000 € en zone A.
À partir de 5 occupants, ces plafonds s’étagent de 240 000 € en zone C à 360 000 € en zone A. Concrètement, pour un couple en zone B2, même si la maison coûte 250 000 € terrain compris, le PTZ sera calculé au maximum sur 165 000 €, pas sur le prix réel.
Plafonds de revenus : la mécanique du « coût divisé par 9 »
L’accès au PTZ repose sur un plafond de ressources, mais le revenu retenu obéit à un double test :
- la banque additionne les revenus fiscaux de référence de tous les futurs occupants (année N‑2 par rapport à l’offre : pour une offre émise en 2026, revenus 2024) ;
- elle calcule aussi le coût total du projet divisé par 9.
Le montant retenu est le plus élevé de ces deux valeurs. Il doit rester strictement inférieur au plafond de la zone et de la composition du ménage. Pour un couple, ces plafonds sont par exemple :
- 42 750 € en zone C ;
- 47 250 € en zone B2 ;
- 51 750 € en zone B1 ;
- 73 500 € en zone A.
Ce mécanisme peut exclure des ménages pourtant modestes. Ainsi, un couple en zone B2 avec un projet de 450 000 € verra le coût / 9 atteindre 50 000 €, au‑dessus du plafond de 47 250 € : il perd l’éligibilité, même si ses revenus réels sont inférieurs.
Tranches de ressources, différé et durée de remboursement
La tranche de ressources est calculée en divisant le revenu retenu par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 2,1 pour quatre, jusqu’à 3,3 pour huit). En zone B2, les seuils de tranches sont par exemple :
- Tranche 1 : jusqu’à 18 000 € ;
- Tranche 2 : jusqu’à 22 500 € ;
- Tranche 3 : jusqu’à 27 000 €.
La tranche détermine non seulement la quotité, mais aussi le rythme de remboursement :
- Tranche 1 : 10 ans de différé, puis 15 ans d’amortissement ;
- Tranche 2 : 8 ans de différé, puis 12 ans ;
- Tranche 3 : 2 ans de différé, puis 13 ans ;
- Tranche 4 : remboursement immédiat sur 10 ans.
Un outil à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale
Le PTZ ne peut jamais excéder le montant du ou des autres prêts d’au moins 2 ans : un crédit immobilier classique reste donc indispensable, complété le cas échéant par un apport personnel. Le logement doit devenir votre résidence principale dans l’année suivant l’achèvement ou l’achat, être occupé au moins 8 mois par an pendant 6 ans, et ne peut pas être loué durant ces 6 premières années, sauf motifs spécifiques (mutation à plus de 50 km ou 1 h 30, divorce, décès, invalidité, chômage de longue durée…).
Pour des ménages qui envisagent une construction entre 2025 et 2027, le PTZ représente un levier de financement puissant, mais aussi un ensemble de contraintes juridiques et financières à anticiper : choix de la zone, calibrage du budget global, articulation avec les autres prêts et, à terme, projets de revente ou de mobilité.
Au Cabinet Plane, prenez rendez-vous dès maintenant pour que ces paramètres soient intégrés dans une approche globale de la gestion de votre patrimoine : analyse des flux de trésorerie futurs, arbitrage entre endettement et épargne, projection de la valeur du bien dans votre stratégie à long terme (retraite, transmission, mobilité professionnelle). Un accompagnement sur mesure permet de sécuriser l’accès au PTZ, mais surtout de vérifier que la maison neuve reste cohérente avec l’ensemble de votre projet de vie.