Crédit immobilier : quel est le taux d'endettement maximum ?

Crédit immobilier : quel est le taux d'endettement maximum ?

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges (loyer, pension alimentaire), vos mensualités de remboursement (tous crédits confondus) et vos revenus. Il vous permet de définir votre capacité maximale de remboursement d’un emprunt. Initialement fixé à 33%, le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a fait évoluer ce taux de +2% depuis Janvier 2021.   Actuellement, le taux d’endettement maximal est fixé à 35%, soit un peu plus du tiers de vos revenus.

La prise en compte du taux d’endettement permet de protéger l’emprunteur et le prêteur d’un défaut de paiement dû à un surendettement. Il est un indicateur de votre situation financière globale. Il indique également votre façon de gérer votre argent et vos dettes.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Calculer son taux d’endettement est un jeu d’enfant et ne prend que quelques minutes. Incontournable pour l’obtention d’un crédit immobilier, il vous servira à connaître le montant total que vous pourrez emprunter. Que vous soyez encore en phase de recherche de votre futur bien immobilier ou déjà engagé dans des démarches de demande de financement, commencez par calculer votre taux d’endettement.

Quelles charges comptabiliser pour calculer son taux d’endettement ?

Pour calculer votre taux d’endettement, la banque retiendra 3 types de charges :

  • Le loyer : si vous procédez à un investissement locatif votre loyer ou vos charges actuelles de logement seront prises en compte par votre banque
  • Les crédits en cours : qu’ils soient immobiliers ou non, l’ensemble de vos crédits sera pris en compte. Crédit à la consommation, crédit immobilier, crédit auto…
  • Les pensions alimentaires

Bon à savoir, les charges liées à votre vie courante ne sont pas prises en compte. Vos consommations énergétiques (eau, électricité), vos assurances auto, maison, vos dépenses d’alimentation ou encore vos abonnements internet et téléphonie.

Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

Généralement, ce sont les salaires qui constituent la place la plus importante des revenus d’un ménage. Cependant, les banques ne considèrent pas tous les revenus de façon identique. Les revenus professionnels ne sont pas les seuls revenus à être pris en compte. Il convient de distinguer 3 situations :

  • Salarié en CDI : l’ensemble de vos salaires sont pris ne compte y compris la partie variable dans le cas où vous justifiez au minimum 3 ans d’ancienneté
  • Indépendant, libéral ou intermittent du spectacle, vous devrez fournir l’ensemble de vos bulletins de salaire ainsi que vos avis d’imposition sur les 3 dernières années
  • Investissement locatif : vous bénéficiez de revenus fonciers ? Dans ce cas, la banque prendra en compte 70% des revenus générés par vos revenus locatifs

Attention : si vous êtes en CDD ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, vos revenus professionnels ne seront pas pris en compte. Vous l’aurez compris, pour calculer votre taux d’endettement, votre banque prendra en compte vos charges et revenus dits fixes, c’est-à-dire durable dans le temps.

Taux d’endettement = ((Charges + Mensualités de prêts) / Revenus)*100

Peut-on dépasser les 35% d’endettement ?

C’est la question que beaucoup de ménages se posent lors de l’achat de leur future résidence principale. Dans la majorité des cas, aucun établissement ne vous accordera cette possibilité. Toutefois, si vous disposez de revenus assez importants le HSCF permet aux établissements bancaires une marge de manœuvre. Tout deviendra alors une question de reste à vivre.

Comment calculer votre reste à vivre ?

Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste chaque mois une fois l’ensemble de vos charges payées. Les banques y accordent beaucoup d’importance en complément du taux d’endettement.

La formule est la suivante : Reste à vivre = Revenus – Charges fixes

Généralement, les banques considèrent que le reste à vivre doit être de 700€ minimum par adulte et 300€ par enfant.

Comment faire baisser son taux d’endettement ?

Optimiser votre taux d’endettement est possible mais requiert de bien connaître les rouages des systèmes de crédits. Pour cela, vous allez devoir faire appel à un courtier immobilier. Vous ne savez pas quel cabinet choisir ? Pas de panique vous êtes au bon endroit ! Le Cabinet Plane c’est 100 ans d’expérience en accompagnement des ménages dans l’obtention de leur crédit immobilier sur Perpignan et les Pyrénées-Orientales.

Quelle que soit votre situation, nous vous aiderons à prendre du recul et sélectionner les meilleures options qui s’offrent à vous.

6 actions possibles pour faire baisser votre taux d’endettement

  1. Revoir la durée du prêt immobilier. Plus vous étalerez la durée de remboursement et moins vos mensualités seront importantes.
  2. Contracter un prêt à paliers. Ces prêts sont très rares et s’adressent à des catégories socio-professionnelles particulières : médecins ou hauts-fonctionnaires dont les revenus augmentent avec le temps. La solution du prêt à pallier leur permettra de faire évoluer les mensualités de leur crédit avec l’évolution de leur rémunération.
  3. Moduler vos emprunts en cours. Demandez un allongement de la durée de vos actuels crédits pour en faire baisser les mensualités de remboursement. Attention, cet allongement n’excède généralement pas 2 ans.
  4. Lisser vos prêts en cours. Solution flexible permettant de faire augmenter les mensualités de votre futur prêt une fois les prêts en cours remboursés. Cette solution prend en compte votre capacité financière à venir en se basant sur votre actuelle capacité de remboursement.
  5. Augmentez le montant de votre apport personnel. En augmentant ce dernier, vous réduisez votre besoin de financement et donc mathématiquement le montant de vos mensualités. Pensez à toutefois conserver une épargne suffisante en cas de coup dur.
  6. Entourez-vous d’un professionnel de l’immobilier. Un courtier vous aidera dans la constitution de votre dossier. Un dossier bien ficelé est un dossier financé et des acquéreurs comblés !

 

Pour résumer, vous devrez essentiellement agir sur les charges actuelles pour faire baisser votre taux d’endettement. Cela vous permettra d’acquérir la résidence de vos rêves. Solder vos crédits en cours est certainement une des meilleures solutions. Vous rassurerez l’établissement de crédit sur votre future capacité de remboursement. N’oubliez pas également les frais fixes à payer comme les frais de notaire lors de la transaction du bien.

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