10 conseils pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier
Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous allez demander votre crédit immobilier. Ne vous précipitez pas dans la signature de votre prêt. La moindre économie sur le taux de votre crédit ou de son assurance peut vous permettre d’économiser des milliers d’euros. Pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier, plusieurs techniques s’offrent à vous. Pour vous aider à financer au mieux votre bien immobilier, Fabien Plane, courtier expert en crédit immobilier à Perpignan, vous livre ses 10 conseils.
Conseil n°1 : la transférabilité du prêt
Le principe de la transférabilité du prêt est de vous permettre de conserver votre prêt initial pour l’acquisition d’un nouveau bien. Ainsi, après avoir vendu votre bien, vous n’aurez plus qu’à emprunter le complément manquant pour financer votre nouvelle demeure. L’avantage de ce type de clauses est que vous conservez les conditions négociées en amont (taux d’emprunt, souplesse de remboursement, taux d’assurance…). Vous éviterez certainement de devoir régler les pénalités de remboursement anticipé du crédit initial à hauteur de 3% du capital restant dû.
Conseil N°2 : le remboursement anticipé
Rembourser de façon anticipée votre emprunt immobilier peut survenir dans plusieurs cas. La vente de votre appartement ou votre maison à la suite d’un changement de lieu d’activité professionnelle, une cessation d’activité ou un licenciement, le décès de l’emprunteur ou de son conjoint ou encore l’arrivée d’une importante somme d’argent en sont les principales motivations.
Toutefois, des pénalités de remboursement anticipé peuvent vous être demandées. Ces pénalités s’élèvent à 3% du montant du capital restant dû et plafonnées à 6 mois d’intérêts. Il est donc nécessaire de bien négocier cette clause lors de la signature de votre crédit. Vous pourrez négocier la durée de cette clause et la limiter, par exemple, aux 7 premières années de votre emprunt. Le recours à un courtier en prêt immobilier vous permettra de bien négocier cette partie et donc de gagner de l’argent.
Conseil n°3 : changer d’assurance pour son prêt immobilier
L’assurance emprunteur représente une part non négligeable du coût total du crédit immobilier. Bien souvent, les acquéreurs souscrivent par facilité ou par méconnaissance à l’assurance emprunteur proposée par leur établissement bancaire. Or, les taux les plus intéressants sont bien souvent effectués auprès d’autres compagnies. Aucune obligation pour le candidat à l’emprunt de souscrire l’assurance bancaire allant de pair avec le crédit immobilier. Pensez donc à la délégation d’assurance prêt immobilier.
Vous avez déjà souscrit votre prêt ? Il est tout à fait possible de changer d’assurance !
2 cas de figure se présentent : vous avez souscrit votre offre d’assurance il y a moins d’un an (Loi Hamon) ou vous avez souscrit à votre assurance de prêt il y a plus d’un an (amendement Bourquin).
Depuis Juillet 2014, l’application de la loi Hamon sur l’assurance de prêt immobilier permet de résilier cette dernière durant l’année s’écoulant à compter de la date de signature du prêt. Toutefois une seule condition à respecter : le nouveau contrat d’assurance doit présenter exactement les mêmes garanties que celles proposées dans le contrat bancaire initial. N’hésitez pas à contacter notre équipe, nous prendrons en charge l’ensemble des démarches et cerise sur le gâteau, vous réaliserez en plus de belles économies !
Deuxième cas de figure : cela fait plus d’un an que vous avez souscrit à votre assurance de prêt. Pas de panique, l’amendement Bourquin vous permet de changer d’assurance emprunteur sans frais chaque année à la date d’anniversaire du contrat. Ne vous privez pas d’exercer votre droit, des milliers d’euros sont en jeu, notamment si vous êtes dans les premières années de remboursement de votre emprunt immobilier.
Conseil n°4 : Réduire les frais de dossier
Une grande partie des établissements bancaires facturent des frais de dossier de demande de prêt. Pourquoi ? Tout simplement pour vous faire payer le temps nécessaire à la constitution de votre demande d’emprunt. Entre la réunion des différents documents et leur vérification, cette étape demande du temps. En fonction des banques, ces frais peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % du montant total du prêt, représentant en moyenne une somme allant de 500 à 1 000 €.
Un dossier bien ficelé à la base nécessitera moins de temps pour le monter et le faire valider. Plus votre dossier sera facile à monter et plus vous aurez de possibilités de négocier vos frais de dossier. Dans le meilleur des cas vous pourrez obtenir une ristourne de 50% sur vos frais de dossier.
Conseil n°5 : Surveiller les frais annexes
Qui dit signature d’un prêt immobilier dit qu’il va vous falloir assurer ce bien. Votre conseiller bancaire ne manquera certainement pas l’occasion de vous proposer l’assurance multirisques habitation. D’autres services bancaires vous seront très certainement proposés comme l’ouverture d’un compte épargne, diverses assurances (téléphone, décès, complémentaire santé…).
Si ces offres représentent un intérêt pour vous, n’hésitez pas à conditionner leur souscription contre un réel geste commercial sur votre prêt immobilier.
Conseil n°6 : Le rachat de votre crédit
Avec la baisse des taux d’intérêt actuellement enregistrée, de nombreux emprunteurs demandent un rachat de leur crédit. Qui dit rachat dit forcément frais de rachat. Pour que cette opération soit fructueuse, votre nouveau taux d’intérêt devra être inférieur d’au moins 0.50% par rapport au taux initial.
Vous ne devrez également pas avoir remboursé plus d’un tiers de votre emprunt. En effet, les premières années de remboursement concernent surtout le remboursement des intérêts. A la fin, vous ne rembourserez quasiment que du capital et l’opération ne sera plus avantageuse pour vous.
Vérifiez également à ce que la somme restant à rembourser au moment de votre demande soit supérieure à 100 000 euros. Pourquoi ? Car en dessous de 100 000 euros de capital restant dû, les frais engendrés par l’opération de rachat viendront gommer les bénéfices de cette dernière. Aucun intérêt donc pour vous.
Conseil n°7 : Séduisez votre banquier
Nous avons déjà évoqué à maintes reprises qu’obtenir un crédit immobilier n’est pas si simple que ce que nous le penserions. Les banques n’aiment pas prendre de risques et se montreront donc exigeantes vis-à-vis de votre dossier. Plus vous mettrez des points positifs dans votre dossier et plus facilement vous obtiendrez le fameux sésame aux meilleures conditions.
Pour en savoir plus et simuler votre crédit immobilier, consultez notre précédent article.
Conseil n°8 : Préférer le cautionnement à l’hypothèque
Il existe plusieurs formes de caution de prêt immobilier: la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d’un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque.
À la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100% dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75% de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2.5% du montant du prêt. De plus, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure en cas de problème aussi rapide et radicale que le paiement d’un crédit sous hypothèque.
Conseil n°9 : Négocier les frais de notaire
Plusieurs mécanismes vont vous permettre de négocier ou d’économiser sur les frais de notaire. Changement majeur depuis le 1er Janvier 2021 : votre notaire aura la possibilité de vous accorder une remise maximale de 20%.
Autre astuce : dans le cadre de l’achat d’un bien meublé, vous pourrez déduire le mobilier du prix dans la limite maximale de 5% du prix du bien.
Pour en savoir plus sur les frais de notaire, rendez-vous sur notre article sur les frais de notaire.
Conseil n°10 : Préférer un taux fixe
Un projet immobilier vous engagera sur une longue durée. C’est pourquoi pour faire face aux imprévus, le prêt immobilier à taux fixe est à privilégier car il vous permettra de vous adapter à vos changements de situation.
Grâce au prêt à taux fixe, vous optez pour un financement libre durant toute la durée de votre prêt afin d’en maîtriser le coût. En plus, les remboursements sont facilités car vous avez la possibilité d’augmenter, de diminuer ou même de reporter vos remboursements parallèlement à l’évolution de vos revenus. Vous pouvez aussi choisir d’ajuster vos mensualités avec des paliers qui se calquent à votre situation personnelle.