Simulation crédit immobilier (capital, intérêts, assurance, mensualités, coût global)
Fini les loyers versés à fonds perdus ! Vous décidez de sauter le pas et d’investir dans un nouveau logement. Le projet de toute une vie va bientôt se concrétiser. C’est une très bonne décision, surtout de nos jours avec des taux d’emprunt historiquement bas. Vous avez trouvé le bien qui correspond à vos attentes, celui dont vous avez toujours rêvé ? Il est donc temps de réaliser une simulation de votre crédit immobilier. Taux d’intérêt, coût de l’assurance, durée de remboursement, montant de la mensualité sont autant de paramètres à prendre en compte dans le calcul du coût total de votre crédit immobilier.
Comment faire pour obtenir un crédit pour votre projet immobilier ?
Très vite lorsque l’on souhaite emprunter, la question du montant de son salaire devient centrale. Alors oui, certes, le salaire est souvent un élément central et déterminant pour une banque qui veut connaître votre capacité d’emprunt et de remboursement avant de vous accorder un crédit. Mais, vous allez voir que ce n’est pas le seul critère à prendre en compte pour déterminer le montant de votre emprunt. D’où la nécessité de réaliser une simulation avec nos experts en prêt immobilier.
Il est temps de briser un mythe tenace en matière de prêt immobilier : le salaire ne fait pas tout !
Quels critères pour emprunter 200 000 euros ?
Votre salaire et vos autres revenus
Pour pouvoir accéder au crédit immobilier, l’emprunteur va devoir montrer patte blanche. En effet, le ou les emprunteur(s) doivent justifier de revenus stables. Par revenu stable, entendez détenir un CDI avec une période d’essai révolue. Les banques ne sont que très peu rassurées par des revenus aléatoires : intérim, CDD, travailleur non salarié, il vous faudra trouver de solides arguments pour obtenir le précieux sésame.
Si vous bénéficiez de revenus locatifs, ceux-ci entreront dans le calcul des ressources du foyer. Votre établissement bancaire appliquera toutefois une décote de 30% sur ces derniers. Pourquoi ? Tout simplement pour parer au risque d’impayé ou d’une période de vacance locative.
Ressources exclues : pensions alimentaires, aides sociales (RSA, ASS, AF, APL…) ne seront pas prises en compte.
Votre capacité d’emprunt et votre capacité de remboursement
La capacité d’emprunt est le montant que les banques accepteront de vous prêter au regard de votre situation. Comprenez que votre banque définira un montant maximum d’emprunt corrélé à vos revenus. Généralement les frais de notaire et frais annexes ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre achat.
La première question que les banques se poseront avant de vous accorder un prêt est de savoir si vous pourrez assumer tous les mois le remboursement de votre mensualité. Elles vérifieront donc votre capacité de remboursement des mensualités.
Dans le jargon bancaire, cette question se traduit par 3 mots et un chiffre : le taux d’endettement maximum de 35% depuis fin 2020 suite à la recommandation du HSCF.
Simulation de financement
Avec un salaire de 3 000 euros nets, vous pourrez au maximum rembourser des mensualités de 990 euros pour un reste à vivre de 2010 euros. Or, avec un salaire de 6000 euros nets vous ne pourrez pas rembourser plus de 2100 euros de mensualités alors que votre reste à vivre sera de 3900 euros !
Cette règle pourtant très judicieuse dans la majorité des cas peut se révéler handicapante pour de plus hauts revenus. L’emprunteur a donc tout intérêt à simuler son taux d’endettement avant de présenter son projet de financement.
Votre taux d’endettement
Pour les banques, un dossier où plus du tiers des revenus est consacré au remboursement de crédit(s) et autres charges peut présenter des risques de défaut de paiement.
Le taux d’endettement permet donc aux banques de simuler votre capacité de remboursement, c’est-à-dire le montant maximum que vous pourrez rembourser tous les mois sans que cela ne limite votre qualité de vie. Au-delà, les banques vont difficilement accepter de prêter.
Evidemment, il ne s’agit pas d’une vérité absolue et il existe des exceptions à cette règle. Une banque peut accepter de financer un dossier où le taux d’endettement est supérieur à 33 % mais où le risque d’impayés est limité au regard d’autres indicateurs comme le reste à vivre, le saut de charge ou le taux d’usure.
Comment est calculé le taux d’endettement des 33% ?
Votre taux d’endettement est le ratio entre vos charges d’emprunt et vos revenus fixes. Ainsi, l’ensemble de vos prêts (prêt à la consommation, crédit revolving, prêt d’investissement locatif…) seront pris en compte pour définir votre taux d’endettement.
Taux d’endettement = (charges d’emprunt / revenus fixes nets) x 100
Attention à ne pas effectuer une mauvaise simulation. Les charges dites « courantes » comme l’électricité, la téléphonie, les assurances, etc… ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement mais dans celui de votre reste à vivre.
Votre reste à vivre
Le reste à vivre correspond au résultat de la soustraction entre vos revenus et l’ensemble de vos charges (charges courantes et charges d’emprunt). C’est l’indicateur de votre niveau de vie et de votre capacité à faire face aux imprévus. La durée d’un crédit immobilier dépassant souvent les 10 ans, votre banque sera attentive sur votre capacité à faire face aux différentes étapes de votre vie : mariage, naissance, soins, réparations…
N’oubliez pas également de prendre en compte le montant de la taxe foncière dans le calcul de vos charges courantes… Pour un logement de 200 000 euros sur Perpignan, son coût grimpera aux alentours des 1800 euros par an soit une charge supplémentaire de 150 euros par mois.
Pensez également si vous doublez votre surface habitable entre votre location et votre achat immobilier à augmenter le coût de vos dépenses de chauffage électrique…
Votre saut de charges
Très peu connu du grand public, le saut de charges correspond à la différence entre votre loyer actuel et le montant de votre future mensualité. Moins il y aura d’écart entre votre actuel loyer et votre futur emprunt et plus votre dossier aura de chance d’être accepté.
Votre apport personnel
Quasi obligatoire de nos jours, votre apport personnel est considéré comme le reflet de votre capacité à épargner. En effet, avoir réussi à générer un apport personnel de 20% du montant de votre acquisition crédibilisera votre dossier. Vous serez alors catégorisé en bon gestionnaire et votre banque y sera attentive.
Utilisez votre apport personnel pour régler les frais de notaire et frais annexes ou bien pour parer à de petits travaux d’aménagement.
Toutefois, sans apport personnel votre situation n’est pas non plus catastrophique ! Nos experts sauront vous aider à monter et présenter votre dossier d’emprunt.
Pensez au PTZ (prêt à taux zéro) pour baisser le coût des intérêts
Le prêt à taux zéro ou PTZ est prolongé par l’État sur 2021. Le prêt à taux zéro permet à l’emprunteur de financer son projet immobilier d’acquisition du logement principal en bénéficiant d’un prêt partiellement sans intérêt. Le PTZ peut être demandé dans le cadre de l’acquisition ou de la construction de votre future résidence.
Accéder au simulateur en ligne du prêt à taux zéro et calculez son montant.
Le courtier votre meilleur allié
La connaissance du système et des offres bancaires permet au courtier de vous aider à obtenir votre crédit immobilier au meilleur taux en fonction de votre dossier.
Notre cabinet de courtiers vous permettra également de financer l’acquisition de votre logement au coût le plus bas en jouant sur les taux d’assurance et d’intérêts.
Pas d’inquiétude, le cabinet Plane vous propose de vous aider à simuler l’offre de prêt et de vous donner une faisabilité de votre projet le jour même de votre rdv physique ou téléphonique.
Vous souhaitez simuler le coût votre crédit immobilier ? Calculez son coût et sa durée grâce à notre simulateur en ligne (intègre le coût de l’assurance).