Tout savoir sur le crédit immobilier

Tout savoir sur le crédit immobilier

Mis à jour le 29 novembre 2021

Explication du crédit immobilier

Quand on parle de crédit immobilier, on imagine souvent financer son futur bien immobilier. Le prêt immobilier est-il réservé aux particuliers ? La réponse est non. L’emprunt immobilier concerne aussi bien les particuliers que les entreprises. Il sert à financer l’achat d’un terrain ou d’un logement mais également les travaux de réparation ou de construction d’une habitation.

En matière de financement, le crédit immobilier est le prêt le plus long qui puisse être consenti. Le coût d’un crédit immobilier étant conséquent (intérêts, frais de dossier, de garantie ou d’assurance et durée), il sera important d’effectuer un montage financier optimal.

Généralement, le prêt le plus consenti en France est le prêt amortissable à taux fixe. D’autres possibilités existent, nous les détaillerons ci-dessous.

Financer le bien de vos rêves nécessitera de vérifier et valider certains points : taux d’endettement, apport personnel, mensualités, frais d’assurance, etc… Décryptage avec Fabien Plane du Cabinet Plane, expert en crédits immobilier à Perpignan.

Quels sont les différents types de taux d’intérêt proposés pour les crédits immobiliers ?

Le taux d’intérêt est un élément clé de votre emprunt immobilier. Il va déterminer le montant des intérêts que vous devrez rembourser chaque mois à la banque en échange de l’argent prêté. C’est un élément négociable de votre emprunt pour lequel vous devez veiller d’obtenir le meilleur taux.

Mais attention : le taux de votre crédit immobilier dépendra de nombreux critères.

Obtenir un bon taux ne se résume pas à obtenir un taux canon. Le meilleur taux immobilier sera le meilleur taux auquel vous pourrez prétendre en fonction de votre dossier… Plus vous apporterez de garanties à votre banque et plus votre taux sera bas.

Il existe 2 types de taux d’intérêt pour les prêts immobiliers : taux fixe ou taux variable.

Le taux fixe : votre taux est le même sur l’ensemble de votre période de remboursement. Vous rembourserez des mensualités identiques tout au long de la période convenue. Le taux d’intérêt fixe vous garantie la linéarité de vos remboursements. Il ne sera pas indexé sur les évolutions des marchés financiers.

Vous pourrez effectuer une ou plusieurs demandes de rachat de votre prêt immobilier afin de bénéficier de meilleures conditions.

Le taux variable : emprunter à taux variable revient à jouer à la roulette Russe. Ainsi, vos mensualités peuvent être revues à la hausse comme à la baisse. Vous n’aurez aucune visibilité sur le coût total de votre crédit. Cette forme de prêt a quasiment disparu pour à peine représenter 1% des dossiers.

Le taux d’intérêt est-il le même pour tous ?

Les ménages pourraient penser que le taux est lié à la durée du crédit et au montant du bien à financer. C’est en partie vrai mais incomplet. En effet, pour financer un bien à durée d’emprunt et de valeur équivalentes, l’établissement financier distinguera différents profils d’emprunteur.

Du profil le moins risqué (couple de fonctionnaires, cadres sans enfant avec épargne) au profil dit à risque (indépendant, 1 seule source de revenu, célibataire) , le taux appliqué peut varier de +30 à +200%. Pourquoi ? Tout simplement car plus vous présenterez de garanties financières et plus la banque sera encline à vous prêter à bon taux.

Il est donc important de bien structurer votre dossier avant envoi auprès de votre banque. N’hésitez pas à contacter nos équipes qui vous permettront d’obtenir le meilleur taux à Perpignan.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Non le taux d’usure n’est pas un nouveau taux d’emprunt. Le taux d’usure est le taux maximum que tous les prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Si votre taux effectif global dépasse le taux d’usure, vous ne pourrez pas emprunter. Afin de calculer si vous atteignez le taux d’usure, il vous faudra déterminer le taux effectif global (TEG) du prêt en tenant compte :

  • Des intérêts
  • Du coût des frais de dossier
  • De l’ensemble des frais, commissions ou rémunérations versés dans l’octroi du prêt
  • Des coûts d’assurance et de garanties obligatoires

Pour consulter les différents taux d’usure sur le dernier trimestre 2021, rendez-vous sur le site de la Banque de France.

A lire également notre article sur comment obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier

Focus sur les durées de remboursement

Élément clé du coût total de votre financement, la durée est un élément important à prendre en compte. Plus vous rembourserez sur une durée importante et plus votre crédit vous coûtera cher. Toutefois, en augmentant la durée de vos remboursements, vous pourrez prétendre à emprunter plus d’argent.

L’effet recherché par l’augmentation de la durée d’emprunt est double : vous permettre d’augmenter votre capacité d’achat ou vous permettre de réduire l’effort mensuel et donc passer sous le radar des 35% d’endettement maximum.

Les durées d’emprunt généralement constatées pour un bien immobilier sont :

  • 10 ans
  • 15 ans
  • 20 ans
  • 25 ans
  • 30 ans (nous ne vous le recommandons pas)

Cependant, et afin de faire baisse le coût de votre crédit immobilier, n’hésitez pas à demander des périodes intermédiaires. Rembourser 200 000€ à un taux de 1.20% sur 23 ans au lieu de 25 ans vous permettra d’économiser 3 112€ d’intérêts pour une mensualité supérieur de seulement +57.46€ par mois !

A lire également notre article sur comment faire baisser le coût de votre crédit immobilier : https://www.cabinet-plane.fr/baisser-cout-de-credit-immobilier/

Mensualités du crédit immobilier

Tout type de crédit fait foncièrement apparaître la notion de mensualité. La mensualité représente la somme que vous allez devoir rembourser chaque mois à l’organisme prêteur. Une mensualité est composée d’une part de capital et d’une part d’intérêts. Les mensualités sont généralement fixes mais dans certains cas elles peuvent être variables en augmentant ou diminuant sur la durée de vie du prêt.

Il y a un mécanisme à prendre en compte avec les mensualités : plus elles seront élevées, plus vite vous rembourserez votre crédit. Toutefois, cela vous en coûtera un effort plus important au quotidien et vous laissera moins de possibilité pour épargner. A contrario, une mensualité moins élevée vous facilitera les fins de mois. Cependant, une petite mensualité ne vous permettra pas d’emprunter une somme importante ou vous devrez augmenter la durée de votre emprunt.

Pensez que la vie réserve de bonnes ou moins bonnes surprises et que de garder une marge de manœuvre ou d’épargne est généralement une bonne idée !

L’assurance emprunteur

Pour toute demande de crédit immobilier votre banque vous demandera de souscrire à une assurance emprunteur. La souscription d’une assurance emprunteur est une condition d’octroi de votre prêt immobilier. Elle vous servira à vous protéger vous ainsi que votre co-emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail.

Pour information, vous devriez tout de même savoir que souscrire à une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale. En France, la loi n’impose pas de souscrire à une assurance emprunteur. Toutefois, aucun organisme prêteur ne vous octroiera de crédit sans cette dernière… Cependant, ne pas souscrire à une telle assurance serait très dangereux pour vous et vos proches.

L’établissement emprunteur vous soumettra son assurance. Sachez que depuis la loi Lagarde suivie de la loi Hamon et de l’amendement Bourquin vous êtes libres de faire jouer la concurrence. Vous y trouverez certainement de quoi réaliser de belles économies… On parle de dizaines de milliers d’euros…

Taux d’endettement et crédit immobilier

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a établi un taux d’endettement maximum à 35%. Pourquoi ? Pour protéger les ménages d’une situation de surendettement et donc d’un défaut de paiement.

Votre taux d’endettement constitue le rapport entre vos revenus et vos charges. Ainsi, 3 types de charges sont prises en compte :  le loyer, les crédits en cours et les pensions alimentaires. Dans certains cas très précis liés à de hauts revenus, les banques auront une marge de manœuvre, le plus important étant dans ce cas le reste à vivre.

Les établissements financiers seront également très attentifs au reste à vivre dans le cas de faibles revenus. Pour ces derniers un endettement à plus de 30% sera peut-être déjà trop élevé.

Pour approfondir sur le taux d’endettement, lisez notre article : https://www.cabinet-plane.fr/credit-immobilier-taux-endettement-maximum/

 L’apport personnel

Pour financer une partie de votre achat immobilier, la banque vous demandera de vous défaire d’une partie de votre épargne. Obtenir un prêt immobilier sans apport en 2021 est quasiment mission impossible. En effet, avoir réussi à constituer un apport personnel rassure votre banque dans le sens où :

  • Cela démontre votre aptitude à épargner
  • Vous diminuez le montant restant à emprunter, donc moins de risque pour l’établissement financier d’être confronté à une défaillance de paiement
  • Et vous réduisez mécaniquement votre taux d’endettement

Il n’y a pas de règle fixe concernant l’apport personnel. Généralement les banques apprécient un apport personnel équivalent au cumul des frais de notaire et frais de banque. Dans le cas des primo-accédants, on peut arriver à financer 110% sans apport sur de bons dossiers.

Comment comparer les offres de crédit immobilier ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et plusieurs offres de prêts vous sont transmises. Comment déceler la meilleure offre de prêt parmi celles qui vous ont été transmises ?

Le TAEG

Il va falloir regarder du côté du TAEG (Taux Annuel Effectif Global). En effet, le TAEG est le seul outil vous permettant de comparer de façon fiable le vrai taux que les banques vont appliquer à votre crédit. En effet, le TAEG comprend :

  • Le taux nominal
  • Les frais de dossier et de garantie
  • Le coût de l’assurance emprunteur

En prenant connaissance du TAEG vous pourrez évaluer facilement le coût de votre crédit d’un établissement à un autre.

Les autres conditions importantes

Mais s’en tenir au TAEG n’est pas suffisant. De part sa durée relativement longue, votre crédit est amené à évoluer en fonction des évolutions de vos ressources ou des aléas de la vie. Nous vous conseillons d’également comparer :

  • Les frais de remboursement anticipé
  • La modularité des mensualités. Pourrez-vous augmenter ou diminuer vos mensualités ? Un différé de remboursement est-il activable ? Quel sera le coût de la mise en place de ces options ?

Une fois la meilleure offre sélectionnée et l’offre de prêt reçue, sachez que vous disposerez d’un délai incompressible de 11 jours avant de pouvoir renvoyer l’offre de prêt signée.

Une fois l’offre de prêt retournée signée vous ne pourrez plus vous rétracter.

Utilisez le délai de réflexion pour prendre connaissance avec la plus grande attention de l’offre de prêt qui vous est faite et la comparer avec celle que pourrait vous proposer un autre établissement bancaire.

Recourir au courtier en crédit immobilier pour obtenir son prêt

Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire entre un organisme financier (une banque) et un emprunteur. Le rôle du courtier est de vous permettre d’obtenir les meilleures conditions de financement auprès d’un organisme bancaire. Conditions que vous ne pourrez pas obtenir directement auprès d’une banque. Sachez d’ailleurs que votre banque ne sera peut-être pas la plus intéressante en matière de taux et conditions. Il vous faudra alors démarcher d’autres établissements bancaires, minimum 3, pour avoir un panel des offres possibles. Étant donné les enjeux financiers et les importants gains possibles, il n’est pas question de signer la première offre venue.

Faire appel au cabinet Plane, experts en courtage crédit immobilier à Perpignan, vous permettra de gagner du temps, de l’argent et d’assurer de façon optimale votre crédit. De plus, recourir aux services d’un cabinet de courtage vous permettra de bénéficier de son expertise dans le montage financier le plus adapté à votre situation.

Pour en savoir plus sur le métier du courtier, nous vous proposons de lire notre article : https://www.cabinet-plane.fr/courtier-pret-immobilier-a-perpignan/

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Dans l’acte d’achat de votre bien immobilier, la préparation de votre dossier emprunteur est indispensable. En effet, vous allez devoir séduire l’organisme de financement pour qu’il vous prête de quoi acheter la maison de vos rêves. Dernière chose, les banques ne prêtent pas à n’importe qui ! C’est une phrase volontairement choc mais obtenir un crédit immobilier n’est pas aussi simple qu’on pourrait le penser.

Voici une synthèse des points à travailler pour vous constituer le meilleur dossier :

  • Le taux d’endettement : c’est la part de vos revenus consacrée à rembourser votre prêt. Elle ne devra pas dépasser 33% à 35% de vos ressources. Pour calculer votre taux d’endettement, utilisez la formule suivante : Taux d’endettement = Charge d’empruntx100 / Revenus nets.
  • L’apport : vous pourrez emprunter sans apport mais vous vous compliquerez la tâche. Généralement il est conseillé d’apporter la somme correspondant aux frais de notaire et de banque. Plus votre apport sera important et plus vous mettrez de chances de votre côté.
  • La durée du prêt : plus longue sera la durée d’emprunt et plus la banque prendra un risque en prêtant de l’argent. Vous endetter à long terme est également plus onéreux du fait de taux d’intérêts plus élevés.
  • Votre situation professionnelle : la banque doit avoir confiance en votre avenir professionnel. Un emprunteur en CDI aura moins de difficultés à emprunter qu’un salarié en CDD avec de meilleurs revenus. Votre ancienneté sera également gage de stabilité et pérennité de votre emploi.
  • L’âge : plus vous serez jeune et plus vous aurez de facilités. La banque espère pouvoir profiter de financer votre projet pour s’inscrire dans une relation à long terme. Emprunter après 65 ans reste possible. Pour en savoir plus, retrouvez notre article « Jusqu’à quel âge emprunter pour un crédit immobilier ? »
  • L’état de santé : primordial pour rassurer les banques. Vous devrez rassurer ces dernières sur votre capacité à rembourser sur le long terme. Un questionnaire médical vous sera soumis dans le cadre de l’assurance emprunteur et en cas de mauvais score votre crédit pourra vous être refusé. Toutefois rien n’est perdu pour les personnes à la santé plus fragile. Dans ce cas, il faudra souscrire une assurance emprunteur risque aggravé de santé (AERAS).
  • Votre gestion de compte et votre épargne : évitez les découverts et favorisez l’épargne mensuelle. Une gestion saine de vos comptes crédibilisera votre capacité à emprunter et rembourser.

 

L’équipe du cabinet Plane est là pour vous accompagner dans vos démarches et vous permettre de financer votre bien immobilier en bénéficiant des meilleurs taux dans les Pyrénées-Orientales.

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